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探讨不动产网络司法拍卖流拍原因及解决

作者:2020-08-27 00:04阅读:文章来源:

  一、不动产网络司法拍卖现状

  网络司法拍卖是一种由法院和网络平台合作对被强制执行的诉讼资产进行拍卖的模式。在各地的模式中,淘宝模式较为普遍,也更具代表性,本文主要对淘宝网络司法拍卖模式进行分析讨论。淘宝网络司法拍卖自进入平台后,动产的拍卖取得了不错的效果,成交率、总成交额可喜,而且多为一次性成交,相较之下,不动产的成交率却很低,市场冷清,以至于拉低了整体的网络司法拍卖水平。在各省当中,浙江省在网络司法拍卖中具有相对完善的规则和制度,发展相对较好,而数据表明,在其32 件不动产商品中仅有5 件为一次性成交,20% 的不动产拍卖品两次拍出,多数经过三次才能拍出,甚至可能完全流拍,其他各省情况则更不乐观。从整体来看,我国不动产网络司法拍卖由于知名度较弱、宣传力度没有跟上发展需要,公众在购买时的疑虑较多、认可度不够,以及房地产市场的变化莫测、参与者较少等因素而使不动产网络司法拍卖面临一系列的发展问题,导致流拍现象严重。

  二、不动产网络司法拍卖流拍的原因

  ( 一) 买方一次性支付难度大

  网络司法拍卖要求买受人在一个月内一次性付清全部拍卖款项,而不动产拍品几十万、甚至成百上千万的高昂价格更使大部分买家望而却步。网络购物主体人群是年轻人,年轻人的群体特征是积蓄偏少,尽管对拍品感兴趣,可能产生拍下的欲望,但由于个人难以在短时期内筹集数额巨大的一笔资金,对于司法拍卖的不动产拍品只能选择观望。另有一部分具有购买能力的人在面临如此高昂的数额时,也会考虑资金周转的问题,从而可能选择放弃竞买。虽然淘宝网上的司法拍卖的不动产拍品价格比市场价低很多,但一次性付清的要求着实成为了很大的成交障碍。以南京市中级人民法院进行司法拍卖的两栋豪宅为例,每平米1. 6 万的价格比市场价低七八千元,350 万的总价格比市场价低150 万元,围观该拍品的人数也达千人,但却两次流拍。有关人员分析主要原因便是350 万的房款20 天内付清对普通人来说难度太大,阻碍了不动产拍卖的成功,是造成不动产网络司法拍卖流派的最重要原因。

  ( 二) 拍卖品价格优势无法显现

  司法拍卖对公众的最大吸引力原本在于司法拍卖中拍品的价格优势。而目前申请执行人、被执行人以及评估机构都本着自身利益最大化的态度,将拍品的价值齐力往上限评,这使得很多不动产拍品在与市场上不动产商品价格相差无几,价格优势越来越不明显,对公众的吸引力自然大幅度下降,导致流拍的后果也就不难理解。

  2014 年5 月13 日,北京法院在淘宝网进行三套房产的司法拍卖,围观人次达到了3. 6 万,但仅有一套房产有竞拍者,且仅有三人,三套房产最后均以流拍的结果告终。这一现象的产生,很大原因在于目前拍卖所标保留价过高,这三套房屋中保留价为295 万元的一套,其同地段等面积的房产在二手市场报价为250 万; 保留价为每平方米1. 9 万的一套也与每平方米2. 1 万元的市场价相差无几。这种价格基本和市场价接近,甚至有高于市场价的现象出现,使不动产网络司法拍卖完全失去竞争优势。目前大量拍卖定价完全忽视以往司法拍卖房产低于市场价几千元的准线,过分考虑自身利益,自然打击到公众参与竞拍的欲望,流拍也成必然结果。

  ( 三) 买受人负担较重

  在司法拍卖中,大部分法院规定各种手续费、相关税费等费用由买受人自行负担,逾期未付情变卖款则法院可重新变卖。原买受人不得参与重新变卖且需承担低于原变卖价的差价和损失。另外,还有各种额外的手续和附加条件,例如个人住房5 年内的买方需承担3% 的契税,而有第二套房的或者门面房契税则更高,这些规定变相抬高了买受人的购买成本,也使竞买人购买欲望受到打击。而在竞拍中,买家都希望手续简捷,竞拍得手后附加条件尽可能少,不动产网络司法拍卖中规定的竞拍后各种规定繁琐复杂,加之需缴纳的费用总额不低,明显加重了买受人负担,降低竞拍者购买欲望,造成流拍现象的出现。

  三、不动产网络司法拍卖流拍的解决机制

  分析以上四项造成不动产网络司法拍卖流拍现象的原因,其中买受人一次性支付价款这一要求是导致不动产流拍严重的最核心问题。通过总结,结合实践中积累的经验,目前主要有两种解决机制,分别为“鹿城模式”和“北仑模式”。

  ( 一) “鹿城模式”解决方案

  所谓“鹿城模式”,是指鹿城法院实行与中国银行温州分行合作搭建网络司法拍卖的按揭贷款资金平台,为网络司法拍卖中的各种形式不动产最高提供70% 抵押率的贷款资金,最长贷款期限可达30 年。运用这种模式,竞买人在拍卖公告发布之后的10 日内需要向相关银行提出贷款申请。受理的相关银行在接受申请后,根据贷款条件要核实竞买人借款资格并调查相关拍卖标的情况,确定竞买人符合条件才能对相关授信总量进行批复。在竞拍人成功竞拍之后,便可向有关银行提出授信申请。接下来需要银行和法院联系并确认拍卖品的实际情况,进行首付和贷款金额的核定,再对竞拍成功的事实予以确认。银行在确认买受人支付首付款之后,从鹿城法院取得《拍卖成交确认书》,同购买者卖力相关委托公证等手续。通过公证的方式,买受人将所得拍卖物的房产及土地过户、相关法律文书收执、税费缴纳和贷款抵押登记的事宜交由银行代为办理。收到《拍卖成交确认书》和借贷人首付款《收款收据》的原本后,授信银行确认买受人符合贷款条件方可与其办理相关手续并签订借款、担保合同,在规定期限内发放贷款,将款项支付到鹿城法院制定账户。鹿城法院接收拍卖款项后,在规定期限内出具产权过户的相关文书,如《执行裁定书》、《协助执行通知书》等交予银行,有银行代为办理产权过户、抵押登记等手续。目前这一模式已有成功应用的案例。浙江省的莫女士在成功竞拍一套267 万元的房产后,手头仅有80 万现金,根据一次性支付款项的规定,她当时根本无力承担,但运用“鹿城模式”,她通过向银行申请贷款获得授信,而解决了当时资金短缺的困境,成功获得该套房产,也使该房产避开了被流拍的结果。

  ( 二) “北仑模式”解决方案

  “北仑模式”即竞买人于竞拍前申请小额贷款公司、担保公司的信用贷款,在竞拍成功后若没有能力一次付清的,买受人可以借助贷款公司的协助向办理相关抵押或按揭贷款的手续,而竞买人则需要支付给小额贷款公司或担保公司一笔手续费。

  综合比较以上两种解决机制,由于鹿城模式是竞买人和银行之间的直接对接,省去一部分中间环节,使申请贷款过程更简便,同时也减少了手续费用,降低了买受人的资金负担。另外,在鹿城模式中,中国银行为买受人提供一系列代办手续的服务,为买受人解决了很多繁琐的手续过程。而北仑模式需要提前向贷款公司提交申请,在买受人无力偿还的情况下才向银行进行借贷手续的办理,还收取相应费用,繁琐的手续流程和额外的费用为买受人增添了时间和金钱上的压力。因而综上所述,无论是从程序的简洁还是从费用的节省来考虑,“鹿城模式”都比“北仑模式”对买受人更有利,具有一定的优越性,对于解决不动产网络司法拍卖一次性支付的要求也更具可行性,相较之下是最佳方案。

  四 、结语

  随着电子商务的发展,网络司法拍卖正在进入人们的视野,但存在种种发展阻力,尤其不动产网络司法拍卖由于拍卖品价值更高、手续更繁琐而面临发展的种种障碍。本文通过对“鹿城模式”和“北仑模式”两种解决方案的探讨,得出“鹿城模式”是解决不动产网络司法拍卖流派的最佳模式的结论。

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